毎日のように売り物件情報が送られてくるのですが、最近はやはり管理トラブルと思われる物件が多くなってきました。
やはり政府の強制退去の一時停止措置を悪用して、払えるのに家賃を払わない人が多いのでしょう。
アメリカ人は平気で家賃を踏み倒す人が多く、かなり苦しい大家が多いのも想像に難くありません。
昨日の物件ですが、価格は今の相場の半額だったのでよく見てみると、入居者がいて、売り主の説明によると、家賃を安いながらも支払っているそうです。
買い付けをして、買い付けが通った後に、物件の検査をさせてくれるそうです。
この感じだと、物件の代金、修理代その他を支払っても300万円でじゅうぶんお釣りが来そうです。
何もなければ、250万円くらいかもしれません。
固定資産全も年間1000ドル以下で、お手軽です。
私は以前にもこのストリートで物件を買ったことがあり、感じは十分把握しています。
最近、近くに大型スーパーができるなど、そのころよりも利便性は良くなっていると思います。
あと、周りに教会が複数あるというのも、良いポイントです。
稼働し始めれば、いい賃貸物件になりそうです。
価格は良いとして、問題は入居者がいることをどう考えるかということです。
いくつかのパターンが想定されます。
- 購入後、入居者が家賃の支払いをストップする。(売り主は払っていると言っているが、支払っていない可能性がある)→強制退去の後、新たな入居者を探す。
- 購入後、入居者と新たな賃貸契約を結び、そのまま賃貸経営をスタートできる。→ 家賃は相場よりかなり安いのですが、そこそこの利回りはとれる(20%)
- 購入後、入居者と新たな家賃設定について話し合い、家賃の値上げを受け入れるか、退去を選ばせる。→この場合、,ネットでの利回りは30%を超える。
安く買えれば、利回りは向上し、後々キャピタルも取りやすくなるのですが、それにはトラブルを解決していかないといけません。
いつの時代もそうですが、安いということはそれなりの問題があるということだからです。
トラブルの解決方法を知っていると、利益が出るということの典型例ですね。
年末ですし、不動産の動きが鈍る時期に入りつつあるので、少し指値をしてみる予定です。