アメリカ不動産情報

アメリカ不動産での儲け方は1つではない

今年は近年稀に見る買い場になりますので、というか一生に一度の大チャンスになると思いますので、今年はこの話題を頻繁に取り上げたいと思います。

アメリカ不動産はご存知の方もいらっしゃると思いますが、アメリカでは金持ちになるための非常に有効なツールです。

ただ内容がかなり広範にわたるので、細切れにして少しずつ書いていきます。

よくご存じない方もそうですが、すでにアメリカ不動産に投資したことがある方も知っておいたほうが良いと思います。

 

一言でアメリカ不動産と言っても国が広いので分かりにくいのですが、このブログではまとめて「アメリカ不動産」と呼んでいます。

しかし本来不動産というのは、ローカルなマーケットです。

例えば、日本で言うと東京の不動産と札幌の不動産は全く違います。

もっとよく考えると同じ東京でも、千代田区の不動産と町田市の不動産は全く異なります。

これはアメリカでも同じです。一言でアメリカと言っても、ニューヨーク不動産とロサンゼルスとでは全く異なります。

そして同じ都市であっても、エリアごとで特性は異なります。

もっと細かく言うと、ブロックごとだったりストリートごとに不動産の特性というのは異なります。

ですから、ある特定の不動産マーケットに特化する方が、広く浅く知っているよりもはるかに良いのはそのためです。

余力があれば、2-3都市に行けるかもしれませんが、一つに絞る方が賢明です。

 

日本人だとアメリア不動産というと、ロサンゼルスとかハワイだったり、人によってはニューヨークを思い浮かべる人が多いと思います。

しかし、残念ながらそれらの都市は不動産が高い割に家賃が少なく、投資にはあまり適していません。

大抵の不動産投資家は不動産投資に求めるものと言えば、一つしかありません。

それは安く買って高く売ること、反対には毎月のキャッシュフローのどちらかの場合がほとんどです。

しかし不動産投資はそれだけではありません。

安く買い、キャピタルゲインを目指しながら、キャッシュフローを得ながら、節税メリットを得て、さらにはレバレッジを効かせてさらなる投資をするといった複数のキャッシュポイントがあるのがアメリカの不動産です。

賢い投資家はそのすべてを同時に利用しようとします。外国人投資家なので、限界はあるにしてもそのうちに2つは利用できるような投資を選ぶことが必要です。

よく日本である節税メリットだけを売りにするような不動産はゴミばかりです。

なぜかというと、値段が高すぎるから。

そもそも高いのか値段を上乗せしているかのどちらかのため、キャッシュフローも出ず、と言ってキャピタルゲインも出ないので、仕方ないので節税メリットだけを取り上げることになるのです。

この辺りは話が長くなるので、そのうち調べ方についても詳しく書きたいと思います。

あと値上がりばかりを強調する不動産もNGです。

お金が余っていて遊びで買うのならば構いませんが、投資金額の割に家賃が少なく、経費も多くかかるのでホールドしている間にマイナスが重荷となってきます。

長く持てば値段は上がるのかもしれませんが、毎月の支払がかさむとなると投資対象としては今一つと言えると思います。

物件の見た目がかっこいいから、ハワイか好きだからといった感じで選ぶのは当然、NGです。

 

これは投資家が知っておくべきことですが、アメリカ不動産投資には"Rent to Value Ratio"という考えがあります。

これは不動産に投資した金額を毎月どれくらい回収できるのかを数値化したもので、ある有名な不動産投資家は最低毎月投資額の1%は回収すべきであると提案しています。

つまり利回りは12%程度は最低限、目指すべきだということになります。

つまりそれ以下の都市は投資対象から外れるということになります。

アメリカの西海岸やニューヨークは不動産が高いので、どちらかというと比較的不動産が安い都市を投資対象として選ぶのが良いということになります。

つまり産業があり、賃貸のニーズがあり、利回りがある程度期待できる都市を探す必要があります。

いいタイミングで条件に適合する都市に投資すれば、アメリカ不動産の複数の利益を得ることができます。

私もリーマンショックの時に買いましたが、20%-40%程度の利回りを得ながら、昨年から今年にかけて売却し、3-5倍のキャピタルゲインを得ました。

そして、それをまた再投資しますので、節税メリットも享受できます。

 

あと今、特筆すべき動きが起きており、今後の不動産市場に影響を与えると思われます。

それについては次回書きたいと思います。

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