一件、テナントが退去しました。
軽く修理して、すぐに売りに出す予定ですが、私の依頼した業者が見積もりを取りに行きました。
一体修繕に幾らかかるのだろうかと恐ろしくなりますが、ここで費用を抑えるのが投資に成功するポイントです。
アメリカので賃貸物件を持つと、退去後に必要になる作業としては以下のようなことがあります。
例えば、ごみを大量に残したまま退去したため、撤去費用が掛かる。
家じゅうのカーペットを交換しなければならない。
家じゅうのペンキを塗らないといけない。
バイタブやトイレにダメージがある、などなど。
日本で言えば、簡単に内部すべてをほとんど修繕しないといけないくらいのレベルです。
今回は上記の修繕個所に加え、床と基礎にダメージがあり、あとはなぜか断熱材がすべてなくなっていました。
バイタブとトイレ、そして洗面所も修理か交換が必要になりそうです。
テナントというのは退去するものですから、ここで不要なコスト削減をして、キレイに仕上げられるかは投資の成否を左右するものとなりえます。
これは投資戦略そのものにも影響を与えるのですが、いい修理業者を確保するにはある程度のボリュームの仕事を定期的に発注しないといけないのです。
例えば、ある街に一軒だけ不動産を持っていて、付き合いがない業者に突然新規で仕事を依頼すると、たいていは高額の費用を請求されます。
だからテキサスに一軒だけとか、ロサンゼルスに一軒だけという投資家は、あんまり儲からないのです。
ですから、買う前に買って丸投げすれば儲かると考えるのではなく、先々のことまで考えておく必要があります。修繕はその一つです。
ですから、私は決まった都市に一定程度の件数をまとめることは、アメリカでやるための鉄則だと思っています。
ここで信頼関係ができてくると、この修理は必要だけど、ここはなくてもいいなどど先方からコストを削減するための提案が出で来たりします。
ちなみに私の場合は、現場を見に行かれないことも多いので、ある程度の予算を提示し、予算内で必要な仕事を仕上げてほしいとお願いすることにしています。
