私の物件のある入居者は、家賃を滞納しています。
実はかなり長期間滞納していて、$15000にもなったので、もうこれ以上は我慢できないので追い出すと伝えると、すぐに$10000を支払ってきました。
私が滞納を許しているのは理由があり、この人は大工で他の物件で修理が必要な時に、気軽に修理をお願いでき、修理代金の相殺ができるというのと、
彼は私の知り合いの不動産投資家のところで働いていて、最悪の場合、給料の差し押さえができるからという理由もあります。
今も、来月売りに出す物件の修理をお願いしています。
とはいえ、家賃の支払いがかなり不定期なので、気になっていたので、物件を買わないかと申し入れていたところ、ぜひ買いたいというのです。
この人は、こちらがお願いしていないのに、住んでいる物件を直したり、アップデートしてくれたりと、家賃の支払いが不定期なこと以外は問題がないのです。
もちろん、家賃を支払わないというのは大きな問題なのですが、、、
ただ買うと言っても、お金があまりないのと、住宅ローンが下りないらしく、セラーファイナンスで売ってほしいとお願いしてきました。
いわゆるランドコントラクトというやつです。
このランドコントラクトという手法ですが、売り手にとってかなり不利に面があります。
それは買い手が支払いをやめたとしても、簡単には契約を破棄できないのです。
つまり、通常であれば買い手が支払いをやめれば、理論的にでは物件を取り返せます。(Land Contract Forfeitureと言います。)
しかし、そのためには裁判をしなければならないというのが、まず大きなハードルとなり、その次は裁判所はたいてい買い手側の見方になるのです。
代金の支払いに関する契約違反で、差し押さえをするという申し立てを起こしたとしても、裁判所はかなりの長期間を買い手側に与え、その期間内に支払えば、
差し押さえを認めません。
つまり、未払いで売り手に迷惑をかけて、売り手側は弁護士費用を負担し、時間をかけて裁判をしても、望む結果が得られないことがほとんどなのです。
言い換えれば、ほとんど何もできることがありません。これは州によって法律が違うと思いますが、私の投資している州では軒並み売り手が不利です。
私はこれまでにランドコントラクトで売却をしたことが2回ありましたが、そのうち２回は弁護士対応をすることになりました。
しかし、上で述べた通りただの時間とお金の無駄になりました。
メリットは通常よりも高い価格で売れることや、金利を取れることですが、デメリットも確かに存在します。
できればランドコントラクトは避けて、この人がどこかで住宅ローンを借りられるようにサポートをした方がよさそうですが、
どうしても借りられない場合、手付金の額を最大にしてもらう以外に方法はないかもしれません。