海外不動産投資でよく起こる問題は不動産管理に関係するものです。
空室を埋められないとか、テナントが家賃を払わないとか、管理会社が仕事をしてくれないといったトラブルはよくあります。
ですからキャッシュフロー狙いで不動産投資をする場合、管理がうまくいくかどうかは管理会社に大きく依存しています。
さらに言うならば、その会社の中でも担当者が誰なのかによっても大きく変わってきます。
ですから不動産を買う前に、管理がどうなるのかということをあらかじめ想像しておくことが大切です。
不動産業者は売るまでが勝負ですが、投資家は買ってからが勝負なので、買ってからのことをきちんと想定しておく必要があります。
これは北米などの先進国での投資で特に言えることですが、管理を視野に入れると、どのような物件を買うべきなのかがあらかじめ絞られてきます。
投資なので、当然、利回りが高いほうが良いのはもちろんです。
しかし利回りは「テナントがきちんと入り、家賃を毎月払った場合」という前提なので、その前提が崩れてしまうようでは、いくら想定利回りが高くても意味が全くありません。
管理会社の管理技術を見ながら、どこまで利回りを伸ばせるのか、ということを考えることも必要になります。
不動産投資は人相手の商売なので、相手が悪ければ問題が多いのは当然です。つまり貧困ビジネスのような投資をすれば、利回りは高いですが、リスクも上がります。
お金持ち相手の不動産投資であれば、利回りは低いですが、リスクは低く、安定経営がしやすくなります。
ですから自分の投資で何を求め、高利回りを追求する場合には、管理会社の力量を正確に見極めることが大切です。
今週、シカゴのある不動産管理会社と打ち合わせをしていたのですが、私が聞いたところ、「このくらいの物件は管理できるけれど、これはダメ」と明確な基準を持ち出してきました。
さらに聞くと、具体的なエリア名をいくつも挙げて、それ以外の場所で管理したいといってきました。また特に管理したい場所もあげてくれました。
物件購入後に実際に管理するのは管理会社なので、購入前に彼らの意見を聞くのはとても重要だったりします。エージェントが知らない情報を持っていたりするものです。
今回はこのように得意なエリアとそうでないエリア、またできることとできないことをはっきりと聞くことができたので、非常に安心できました。
どうせ買うなら、こういう家を買いたいですね~。
