アメリカでも最近はテレワークを導入しようという動きが広まりつつあることに加え、中小企業の多くが倒産に追い込まれつつあります。
商業不動産、特にオフィスの価格は大暴落すると思われます。
今でも、空室率が急上昇し、ローンを払いきれなくなるオーナーが売りに出すか、差し押さえになるかのどちらかだと思います。
Real estate firm predicts OKC will have more vacant office space
こうなるとオフィスの価格は大暴落します。
今回の経済危機の狙い目の一つはオフィスです。
空室率が高いから危ないのではないかと思われるかもしれません。
しかし、そんなことはありません。買う価格は空室率を反映したものにすればよいわけです。
こういう経済危機の時に、満室にして一番最高の利回りを狙おうと考えてはいけません。
日本人の不動産投資は利回りを中心にしたものなので、空室率が高いということを嫌がります。
しかし、こういう事情ですから安く買える代わりに、それなりの代償は最初から予期しておいてください。
これは、どのタイプの不動産にも当てはまります。
利回りは満室を想定したものかもしれませんが、その通りには行かないということを覚えておきましょう。
オフィスの話に戻りますが、通常の時の入居率は80%くらいだったかもしれません。
しかし、今回の危機のせいで、入居率は50%くらいだと考え、そのレベルで利回りが10%出る価格で購入したとしましょう。
入居率を上げるために、家賃を下げる必要があるかもしれません。
数年もすれば、マーケットは戻り、入居率は80-90%に戻ります。
アメリカ不動産は一時は最悪に見えることがあるとしても、必ず戻ります。それは歴史が証明しています。
そうなれば家賃も上がります。つまり利回り10%で買った不動産も、利回りが30-40%になるわけです。
つまり、長期で考えれば、かなりの利益が出るということになります。
ということで、目先の利益も大切ですが、それだけを考えないことが大切だと思います。