アメリカ不動産投資をやっていて一番難しいのは不動産管理です。
テナントとのトラブルや役所の検査が入り、補修命令が出されたりすることは誰もが経験します。一番多いのがテナントとのトラブルです。家賃の未払いや強制退去は一度は経験します。
今私が持っている物件でも、強制退去が進行中です。この話はまた後日書きたいと思いますが、強制退去になると、家賃はしばらくは入らず、しかも弁護士費用と退去後の修理費用がかかるため、ロスが大きいです。
トラブルはテナントの所得水準が下がるにつれて、頻発する傾向が強いが普通です。投資金額を減らし、高利回りを求めると、リスクも上がるという構造になります。ですから、どのくらいのレベルを狙うのかにより、難易度が変わります。アメリカでは上手に買えれば、非常な高利回りも狙えますが、アメリカ不動産になじみがないと、どのくらいまではコントロール可能なのかの判断がつきにくいので、そのあたりはあらかじめよく考えておき、ルールを守る必要があるかと思います。
一番簡単に投資したければ、日本人の駐在員向けの不動産に投資するのが無難です。家賃の未納やテナントトラブルは皆無ですが、その代わり投資金額は高めで、利回りもごく普通で面白みはありません。ただ楽に儲かるので、個人的にはかなりおススメです。
アメリカ不動産投資の鬼門はいい不動産管理会社を見つけることですが、結局のところ、使ってみるまではよくわからないものです。管理会社の管理スキルと不動産のレベルの兼ね合いを考えていく必要があり、バランスが崩れるとトラブルが頻発することになります。ですからある程度以上の物件、例えば白人しかいないエリアで買うとか、学区や所得などを考えて、一番良いエリアで買う必要はありませんが、管理会社のスキルを超えるようなエリアでは投資しないことが成功につながります。
ちなみに私は今は管理会社は使っておらず、私の会計管理を依頼している事務所の事務員の女の子に、アルバイトをしてもらい、物件管理してもらっています。不動産管理は一人で管理する件数が多すぎると、管理の質が低下するので、信頼できる人を見つけて、自分の物件だけを管理させるのが一番良いと考えています。