商業不動産の話はあちこちで騒がれていますが、ここ最近になり一戸建て不動産の差し押さえが出始めました。
価格はここからまだまだ下がっていくと思われますし、通貨危機が本格化するタイミングが一番の参入時期となるのかもしれません。
これは昨日エージェントから送られてきた物件情報です。
フォークロージャ―(差し押さえ物件)で、販売価格は$24,900です。
もちろん満額で買い付けを入れることも可能ですが、通常は指値を入れます。
ベットルームは3つあり、建物の広さは平米換算では180平米ほどあります。
地下室だけで100平米ほどあるようで、土地も大きめとのことです。主に白人が住む地域の不動産で、賃貸向けには良さそうです。
ストリートビューを見てみても、なかなか良さそうなストリートであることが分かります。
売買履歴を見てみると、2017年以降は17-19万ドル程度で取引されています。
直近では2023年8月に$171,000で取引がされています。その直後に差し押さえとなったようです。
市場価格の70%引きで売りに出でいることになります。
不動産サイトの情報では、現在の資産価値は$203,800で、賃貸にすると$1800であるとなっています。
近隣の賃貸を調べたところ、$1300-$1800のようで、この物件の賃貸予測が上限に近いのは建物のサイズが大きいせいかもしれません。
仮の話ですが満額の$25000で購入して、修繕に$10,000かかるとします。
物件価格が$35000で、家賃を控えめに見て$1500とすると、年間家賃は$18000になります。
この計算ですと表面利回りは50%を超えます。
ですが、表面利回りには諸経費が含まれていません。
固定資産税は$2000程度で、保険は$700程度だと思われます。そして管理会社に支払う管理費は年間$1800だと想定します。
この場合、実際の年間キャッシュフローは$13,500だと想定され、ネット利回りは38.5%となります。
もし家賃が$1500ではなく、もっと取れる場合は利回りが上がります。
想定通りにいけば、3年以下で投資金額を回収でき、その後は純粋な利益ということになります。
売却する時に価格が上がっていれば、その分も利益となります。
市場価格から大幅な低価格で購入することで、キャッシュフローだけでなくキャピタルゲインをも期待することができるのがアメリカの不動産ということになります。
日本の不動産では年々不動産価値は下落していきますが、安く買えれば価格が上がるというのはアメリカの不動産の特徴の一つです。
この物件に関する説明がありますが、内覧は不可であるとの記載があります。
中を見られないというのは、買い手にとってのリスクになります。中に入れないことが原因で普通の人は手を出したがりません。
言い換えれば人が住んでいるので、物件の状態がそこまで悪くないという意味でもあります。
この物件の最終の売買履歴は昨年の8月なので、その時点では物件の状態が悪くなかったか、購入後に修繕したことが予想されます。
ここでの問題は今住んでいるのが誰なのか、という点です。
賃貸物件として使用されていたのか、それとも自宅として購入者が住んでいたのかによっても対応が多少異なります。
内覧が不可という記載は、入居者が協力的でない人の可能性を示唆するものでもあります。
このような状況は差し押さえでは良くある状況ですが、それほど大きな問題ではありません。
上手に入居者に接触し引っ越しをしてもらうことができれば、上で計算した修繕費用を抑えることが可能かもしれません。
ようやく投資できそうな環境になりつつあります。
アメリカはこのまま行けば崩壊の中心地にとなり、その後は急回復を遂げる先鋒となります。
比較的短い期間になるとは思いますが、アメリカで不動産を取得できればその後の人生は大きく変わると思います。