水没といっても、文字通りの水の話ではありません。
不動産の世界では、ローンの残額よりも不動産価値が下回ることを"Underwater"(水没)と言います。
例えば、50万ドルでローンを組んで家を買ったのに、マーケットが下落して、価値が40万ドルに落ち込んでしまうといったようなケースです。
アメリカではこういうケースでは、「一回、デフォルトしてあとから買いなおした方がよい」とか、「まじめに払うのが急にばかばかしくなってしまう」という人がたくさん現れてきます。
そうなると、差し押さえが急増して、下落圧力がより一層強まります。今はその局面に入りつつあります。
コロナによる住宅ローン支払い猶予期間が終わってから、全米で差し押さえの数が増えていますが、同時にUnderwaterのエリアも増えているようです。
例えば、以下のような郡ではすでにかなり下落しているようです。23%-25%の住宅がすでに水没状態だと報告されています。
これらのエリアはチャレンジャーにとってはねらい目のエリアとなりそうです。
Cumberland County (Fayetteville), NC (25.8 percent of mortgages underwater);
Hardin County (outside Louisville), KY (25 percent)
Kankakee County, IL (outside Chicago) (24.4 percent)
Saint Clair County, IL (outside St. Louis, MO) (23.4 percent)
Madison County, IL (outside St. Louis, MO) (23.1 percent).
あと水没してはいないものの、所得に対する住宅費の割合がパンデミックのため、高騰していてハイリスクだと言われている群は以下です。
所得の40%-55%程度を住宅ローン、保険、税金の支払いに充てなければならず、ハイリスクと考えられています。
Rockland County, NY (outside New York City) (54.8 percent of average local wages needed for major ownership costs)
Monmouth County, NJ (outside New York City) (45.7 percent)
Passaic County (outside New York City), NJ (43.9 percent)
Beaufort County (Hilton Head), SC (42.5 percent)
Kendall County, IL (outside Chicago) (39.5 percent)
細かく見て行けば他にもハイリスクな都市は存在すると思います。そしてこれからこれは本格化していきます。
もうそろそろ参入の時期になりそうですね