今、不動産の件で市役所とのやり取りが続いています。
日本にいると、不動産と市役所はあまり関係がないように思われますが、アメリカではそうではありません。
これは非常に難しいところなのですが、市役所は協力的にもなれば、非常に横暴にもなりえます。
一般的に言えば、金持ちが多ければ多いほど、市役所は横暴で強権的になります。
一戸建てを買う場合にも市役所は関係あるのですが、開発ではこのハードルを越えないと開発ができません。
不動産に関する法律というのは存在するのですが、それをどう解釈し適用するのかは市役所次第という感じなのです。
例えば、建物と建物の間の距離に関して、土地に何件建てられるのか、建物の高さに関する規制などなど、市役所が厳しければ、たくさんの物件は建てられず、融通をきかせてくれれば、建てる件数が増えるといった具合で、市役所の対応次第で利益率が大幅に影響を受けることになります。
あと、敷地内のWetland(湿地)の境界がどこになるのかの理解も市役所によって大きく変わります。
湿地というのは、季節により乾いたり水がたまったりするものですし、あとは時間の経過とともに形が変わったりもするものなのです。
勝手に埋め立てることは許されず、違う場所に移動されろという要求がなされることもあります。
こちらとしては開発許可が必要なのですが、それを出す代わりの条件として、ほとんど違法ともいえるような要求をされることもあります。
過去にあったのは、敷地内の道路を隣近所の非常出口として開放しろという要求をされたことがありました。
開発をしたければ、言うことを聞けとでもいいだけな対応をされることがあるのです。
不動産開発には少なからずこうしたやり取りがあるのですが、市役所によりその難易度が天と地ほどに異なります。
そしてそれは利益率と開発にかかる時間に影響を及ぼすものとなります。
ですから、アメリカで不動産開発をやろうとするとき、さらには開発を見込んだランドバンキングをするときには、その後の市役所というハードルまで考えておくべきなのです。