私はリーマンショックの後にアメリカで不動産投資を始めました。
長期保有していましたが2020年頃に不動産バブルが過熱してきたので売り時とだと思い、少しずつ売却を始めました。
実際にはその後に価格はさらに高騰したのでもう少し待てばよかったわけですが、高値での売却にこだわるあまり逃げ遅れるよりはマシなのでしょう。
賃貸物件を売るというのは少し厄介で、普通は入居者を退去させてから修繕して売りに出します。
退去したくないという人も一定数いて、特に家賃をきちんと払っている人や小さな子供がいる家族の場合は退去させるのが可哀そうな気がしてそのまま貸していました。
少し前に、ある入居者から連絡がありました。
この方は私の家にかれこれ10年以上住み続けていて家賃もきちんと払い続けている方です。
突然、今住んでいる家を売ってくれないかと打診してきました。
話を聞くと今の家が気に入っていて、頭金を払えるのとFHAという政府系のローンの認可が下りそうだというのです。
この物件は1900年築のかなり古い木造物件ですが、割といい住宅地にあります。
敷地もまあまあ広く、子供を育てるのにちょうどいいと感じているようです。
正直言ってアメリカの不動産は下落を始めていて急落の本番はこれからだと思うのですが、ローンが借りられるので家賃を払うよりはローンの支払いをした方がよいと考えているようです。
貸してくれるうちに借りてしまいたいのでしょう。
私にとっては全く考えられない考えですが、事情に詳しくない人は普通はそう考えるのかもしれません。
私がこの家を買ったのは2012年で、購入価格は$23000でした。
私は差し押さえを購入しましたが、2005年に$125,000、そして2011年には$96,094で販売された履歴が残っています。
この直後に差し押さえられたものを私が入手したわけです。
修繕後に$850で貸し出して、ここ最近では$1100の家賃をもらっていました。
近隣の家賃相場はもっと高いのですが、長く住んでくれているのときちんと家賃を払ってくれているので、家賃をずっと上げていませんでした。
購入当初のネット利回りは25%程度でしたが、現在の家賃だと33%まで改善しています。
管理費や税金等を支払った後に残る、直近の年間キャッシュフローは$10,000を少し超えるくらいです。
購入時に6000-7000くらい修繕費を支払い、支払い総額は$30,000くらいだったと記憶しています。
私は安く入手しているので、投資資金は最初の4年くらいですでに回収してしまっています。
家賃だけで投資金額の3倍強にはなっている計算です。(途中の修繕費を引いた計算)
ここでの問題はいくらで売却するのかという点ですが、最新の査定を調べたところ18万ドルくらいのようです。
近隣ではもう少し高い値段で売買されているようですが、家がかなり古いので妥当な値段なのかもしれません。
実際にいくらで売れるのかは分かりませんが、大幅な利益が出ることだけは確実だと思います。
仮に18万ドルで売れれば、3万ドルの投資が12年間で26-27万ドルになることになります。
インカムゲインとキャピタルを割ると、年平均で72%の利益ということになります。
2012年は1ドル=80円だったので、円換算すればもっと利益が出でいることになります。
そのままアメリカで次の不動産購入に充てるのであれば、無関係ですが。
実際には物件を持っている間にいろいろなドラマが起こるわけで、そう簡単に利益が出るわけではありません。
ただ暴落局面で仕入れて長期保有できれば、最終的にはかなり利益が出るのは誇張でます。
予測が正しければそろそろ大暴落局面に入るはずなので、今年の11月後半には現地視察を計画しています。
以前にも書きましたが、数人程度でしたら同行いただけます。
準備が整えば明日にでも告知したいと考えています。