特にアメリカでは商業不動産の不調が続いています。
ロックダウンでリモートワークが採用されたことや、倒産企業が増加していることや失業も相まって今後も商業不動産は下落していきます。
そしてニューヨークやサンフランシスコといった都市では、都心部の治安悪化も影響もあります。
最近、投資会社のブラックストーンが戦略的債務不履行を繰り返していることに注目が集まっています。
不動産専門家の間では、次々と一等地の巨大物件のデフォルトを起こしていることである疑惑が起こっています。
少なくともロサンゼルス、ラスベガス、ニューヨーク、サンフランシスコで数百万ドル以上の商業不動産の支払いをやめたことが報じられています。
恐らくブラックストーンに次いで他のヘッジファンドも同様の動きをするはずですし、戦略的デフォルトをするのは他都市でも同様だと思います。
場所によっては空室率が50%以上のところもあるようです。
戦略的デフォルトというのは、これ以上の支払いをやめるので金融機関としては勝手に不動産を差し押さえてくれ、と言っているわけです。
ここでの焦点は問題が消えてなくなるわけではなく、問題がブラックストーンから金融機関に移ることです。
金融機関にとっては費用をかけて不良債権を差し押さえるわけですが、ローン残額よりも大幅に下回る価値しかない不動産が手元に残ることになり、その後に不動産を処分しなければならないわけです。
これは金融機関にとっては頭痛の種です。シリコンバレー銀行が破綻した大きな原因は商業不動産でした。
不動産の特性として、近隣の不動産価格の動向はとても重要です。
近隣の物件価格が上がれば、周りの価格も釣られて上がりますが、反対に落ちればつられて下がることになります。
ブラックストーンの相次ぐ戦略的デフォルトは都心一等地の不動産価格に強烈な下落圧力をかけるものです。
価格が下がれば、他の商業不動産のオーナーもデフォルトに追い込まれる可能性が高くなりますし、延長線上で戸建ての価格にも波及します。
ですから数百万ドルも不動産を次々とデフォルトするというのは、あちこちでテロを起こしまくっているようなものです。
ヘッジファンドなので、儲からない案件からは撤退するというのは当然の動きです。
しかしブラックストーンはその先を既に見据えているようです。
ブラックストーンはリーマン後に大暴落した一戸建て不動産をまとめ買いするためのファンドを組成しました。
BREPと呼ばれているファンドですが、2022年の8月に新たなものを組成していますが、資金のほとんどは使われていません。
これに関してはブラックストーンが発表をしていて、過去最大の3000億ドルの不動産ファンドを締め切ったとしています。
戦略的なデフォルトにより、不動産価格を強引に押し下げると同時に金融機関を追い込んでいます。
そして、暴落した後の不動産を買い占めるための資金をすでに用意しているところに、ヘッジファンドのしたたかさを見て取れると思います。
現時点では分かりませんが、過去と同じであればブラックストーンは戸建て不動産を中心に狙ってくるはずです。
商業不動産は90%引きになりますが、用途変更が難しいのでタダ同然になるまで待つのが正解だと思います。
アメリカでは土地も価格が下がっています。
今朝見ていたらこんな土地がありました。75-97エーカーの土地が三区画あり、それぞれがたったの$15000です。
1エーカーは1224坪なので巨大な土地になります。
現在は農地のようですが、住宅建設用に用途変更が可能なようで、売主はその仕事を途中まで進めたもの断念したようです。
売主はデベでどうやらすでにインフラの一部、通し終わったようです。
この価格だとタダ同然か大幅な損切で手放すのと同じですね。
長期的なランドバンキングになり、価格が戻ってから開発するか売りに出すことになると思います。
今は私が検討しているのですが、もしこういう話にご興味がある方がいましたらご連絡ください。
