今世界が向かっているのはただのインフレではなく、スタグフレーションです。
これはインフレとデフレが同時に起こる現象で、特に影響を受けるのは不動産市場です。
今不動産がインフレのヘッジになると主張する専門家もいるようですが、そういう人は不動産のことは知っていてもシステムのことは知らないのではないかと思います。
もう説明は不要だと思いますが、昔と今は今はシステムそのものが大きく異なります。
不動産というのは全体を俯瞰すると、現物というのはほんの一部で、残りの大半は証券化されているからです。
少しの担保があれば、それを貸し借りを繰り返し続けてレバレッジをかけ続けるというシステムになっています。
細かく分散化されたものが、異なる証券に組み込まれてさらにレバレッジがかけられています。
株や債券を買うのと変わらない形で売買されており、その資金が不動産市場に流入します。
そしてその証券の動きに現物の動きが引きずられることになります。
リーマンショックで不動産価格が暴落したのは、これが原因でした。そして今はそれをはるかに超えています。そしてこの同じシステムが不動産バブルを作り出しています。
今は世界中で商業不動産市場が大崩壊を起こしています。
商業不動産価格は急速に下落していてしばらくは続いていくと思いますが、私は最近は物色を始めています。
これは最近見た物件です。
アメリカのある地方都市の郊外の物件ですが、一階が店舗になっており、2-3階はアパートになっており15部屋あります。
一部屋あたりの値段はたったの$1800ほどで、物件価格は$29,000です。
1年前には$89,000で売りに出しましたが、売れずに値下げを続けています。
ちなみに売主が支払った額は$59900で、それに修繕費も追加で支払っていますので、大損覚悟の損切というところでしょう。
説明によると100%の入居率だそうですが、レントロールをくれなかったので恐らく誰も家賃は支払っていないでしょう。
家賃を見ると、現状で貸し出せれば利回りは300%を超えそうです。
この感じですと、売り手は困り果てているようなので、大幅な指値を入れれば通るのではないかと思いました。
この手の物件を仕入れる場合、購入後のコストも考えなければなりません。
まずは家賃を支払っていない入居者の退去にかかるコストと修繕。
そして追い出すまでの間、家賃を支払っていない入居者が使用する水道代が大家に請求される可能性が高いです。
問題を一つ一つ解決していくまでには、それなりの時間が必要です。
目に見えないコストがかかる可能性もあったのと、後は買った後に時間が取られそうだったので今回は見送りました。
治安はあまり良くないとのことでしたが、グーグルマップで見る限りは大丈夫そうでした。
もうしばらくしてから再度問い合わせをしてもよいかもしれません。
