衝撃の記事がありました。
アメリカでは840万人が家賃を滞納しているというもので、全体の15%に上ります。
このうち350万人は今後、数か月以内に退去を強いられる見込みだそうです。
全米で賃貸物件に住んでいる人の数は6000万人にのぼるそうですが、割合としてはかなりの数になります。
今年の夏には、強制退去の波が押し寄せることになります。
不動産投資をしている方ならば分かると思いますが、入居者の15%が家賃を滞納すると投資に失敗します。
滞納している物件のせいで、ローンの支払いができずポートフォリオ全体を失う可能性があります。
別の情報源によると住宅ローンをデフォルトしている人の数を合わせると合計1300万人で、今後2か月で500万人が強制退去されると述べる専門家もいます。
ですが家賃の滞納というのは問題の一部に過ぎず、大家の多くは不動産価格の下落、固定資産税の高騰といった問題にも悩まされています。
Prepare For A Tidal Wave Of Evictions
2008年のリーマンショックの時は、差し押さえと強瀬退去の数が1000万に上り、住宅市場を破壊しました。
都市によっては80-90%下落したところもありました。
しかし今回は1300万件で、さらに増え続けていることからリーマンショックよりも相当悪いということになります。
下の記事によると、カリフォルニアだけで家賃滞納は130万件に上っているようです。
1.3 million Californians are late on their rent, Census says
滞納が急増している理由としては、家賃が高騰していることが大きな要因のようです。
家賃とモノの値段は高騰するのに対し、所得はそれほど上がらないので、結果として支払いが止まるというケースが相次いでいます。
例えば、マイアミでは家賃が所得の68.3%になっています。
フェニックスでは42.3%、ラスベガスでは46.6%といった具合で、所得のうち家賃の支払い額の割合が上昇し続けてます。
滞納が増えているのに、まだ問題が表面化していない理由はいくつかあります。
強制退去と差し押さえを禁じる一時法
コロナ給付金
そして家賃補助に政府が巨額の予算を投入している、ことが理由となっています。
コロナ発生時に大量の差し押さえと強制退去が起こるはずでしたが、法律による規制と資金の注入により問題を先送りしました。
ただ強制退去と差し押さえを禁じる法律期限はすでに多くの州で期限切れとなっています。
そして家賃補助は今月末で終了しますし、もうそろそろ先送りしてきた問題が一気に表面化すると思われます。
これと同時に失業者数が増えていることも拍車をかけると考えられています。
差し押さえと強制退去の急増と不動産価格の下落、そして家賃の急激な下落等も相まって、レバレッジを効かせた投資家や高値で住宅を購入した人たちは、軒並み嵐に巻き込まれることになります。
不動産市場だけを見ても、先行きはかなり暗いのですが、今回はそれだけではありません。
債務危機も同時に発生する見込みですので、債務が関係している資産クラスは軒並み崩壊すると思われますが、その典型的な市場は不動産ということになりそうです。
私は2020年頃から以前に買った物件を処分し始めました。懸命に売っている最中にも価格は上がり続けて、もう待てはもっと儲かるかなと思うときもありましたが、結果として早めに処分したことは、正解だったようです。
今は逃げ遅れた人たちやパーティーの最後に参入した人たちが、売り抜けようとしていますが、恐らく手遅れだと思われます。
バフェットが述べているように、「潮が引いたときに、誰が裸で泳いでいたかが分かる」、という言葉は真実だと思います。
今回はほとんど全ての人が裸で泳いでいた、ということになると思います。
