インターネットで私のお気に入りの午堂登紀雄氏の記事を見つけました。
記事はこちらです。
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マレーシア第2の都市・ジョホールバルが「廃墟化」するこれだけの理由＝午堂登紀雄
午堂氏はマレーシアのジョホールパルで不動産を購入したものの、目論見が大きく外れたという内容の話をしておられます。
需要と供給のバランスの悪さ、それに伴う空室率の高さ、そして融資で購入した人たちで賃貸にも出せず、転売もできず苦しんでいるという
負のスパイラルに苦しんでいるという内容の話です。
実は私もジョホールパルのイスカンダル計画初期に投資しないという話があり、見送ったことがあります。
その時はただ単に本当にうまくいくのかよく分からない、という自分自身の勘とあとから多くの人が飛びついてバブルになるだろう、
という推測から話にはのりませんでした。
その後、マレーシアには興味があったので、さらなる調査を続け、結局、首都のクアラルンプールで不動産を数件、購入しました。
その時の話については、また機会を改めて書きたいと思いますが、結論だけ述べると、少しだけロスを出すだけでエクジットすることになりました。
しかもロスを出した原因が不動産自体ではなく、為替だったというのが面白いところではあります。
やり方次第では大きな利益が出たはずなのに、タイミング的にミスをしてしまったのは少し残念でした。
損をしたのは事実ですが、非常に軽微だったので、午堂氏を含め、他の方と比べると全然悪くはないほうだと思います。
私も海外不動産をたくさん見ましたし、実際にいろんな国で買ってみました。うまくいった経験もありますが、それ以上に失敗した経験が多いです。
私が提案する確認点とは?
● 「人口が増加している」からといって、彼らがあなたのお客さんなるとは限らない。
業者のセミナーで、日本の人口減と新興国の比較として、人口動態の違いを上げるケースがほとんどだと思います。
しかし正直、人口がトータルで増えているというのは事実、その通りだと思いますが、マクロの視点から見ると違う場合も多々あります。
またそれがあなたの不動産投資とは無関係という場合がほとんどです。新興国で貧しい人の人口が増えたからといって、あなたの購入する高級物件のテナントになることは決してないでしょう。
● 「不動産価格が上昇する」というのはたらればの話。
新興国の不動産投資でよく言われるのが、価格が今後上昇していく、という話。
これも事実かもしれませんが、だからといってあなたの買う不動産が値上がりするという保証はありません。
なぜか? 「上昇している」という意味は、すべての不動産価格を総合して、平均化した場合に上がっているという意味である場合がほとんどです。
つまり現地で普通の物件を普通の価格で買えば儲かりますが、すでに価格が業者により吊り上げられた不動産を買ったところで、同じように上がっていくとは限らないのです。
● 新興国の賃貸市場は非常に不透明。
午堂氏も触れていますが、こういう場所で賃貸に出すのは非常に困難です。特に新興国では供給と重要のバランスが崩れている場合が多いので、楽観視は禁物です。
買えば本当に入居者が見つかるのかは、「やってみないと分からない」というのが実情だと思います。データも不十分で、予測を立てるのに不十分です。
誰もやったことがない、また本当にできるのかもわからない新規事業に大金をつぎ込む結果になりかねないわけです。
かなり厳しいことを書いてしまいましたが、私は新興国での全否定をしているわけではありません。実際に私は今でも投資していますが、難易度が高いと感じています。
しかし実際には新興国の不動産投資で実際に利益を出している人もたくさんいるので、やり方次第だと思っています。
ただ全体的なバランスを考えてみたときに、先進国での不動産投資に軍配が上がるのは間違いないと思います。