クリフハイの話です。
以前にもどこかで取り上げましたが、10年以上前のWebBotデータで"イスラエルの間違い"に関するものがあります。
データによるとイスラエルはイランの原子力発電所を攻撃します。
結果として大量の放射性物質が放出されることになり、地球の5分の1が放射能で汚染されることになります。
東南アジア全域は、放射能汚染の被害を受けることになります。
データによると、イスラエルの攻撃により世界中から糾弾されることになりますが、これはユダヤ人が恐れているものです。
ユダヤ人に対する反発はすさまじく、東南アジア諸国はイスラエル人とユダヤ人の入国を禁止する法律を制定することになります。
世界中でユダヤ人は人々からの強烈な攻撃にさらされることになるため、住んでいる国々から逃れることになります。
データでは4機の爆撃機が原子力発電所を爆撃することになりますが、イスラエルに帰還することはありません。
この話題を持ち出してきたので、タイミングが迫っているのかもしれません。
全く別の話です。
アメリカの経済と不動産市場は崩壊を続けている最中です。
大統領選挙がらみで大混乱が起こると思われますが、どちらが当選するとしても崩壊は必至です。
ドルはハイパーインフレに向かい、人々は困窮することになります。家を失い、仕事を失い、路頭に迷う人が続出することになります。
結果として賃貸物件の重要が非常に強まります。
ウォール街は賃貸不動産を大量に所有する予定で、アメリカ人の大多数は賃貸物件に住むことになります。
傾向としては生活費の高騰が進むにつれて、人々は物価が比較的安いアメリカの中西部に移動していくことになると思われます。
そのため資金力のあるヘッジファンドは、中西部の不動産の大量取得に乗り出しつつあります。
彼らが考えているのは、アメリカでセクション8と呼ばれる賃貸不動産に投資することです。
セクション8とは1937 年住宅法第 8 条のことで、低所得者向けの家賃保護プログラムのことです。
セクション8の良い点は、政府から直接支払われるため家賃の滞納がほとんどないということと家賃が一般よりも高めに設定されているということです。
不況下では入居者の支払い能力低下のため賃貸経営が難しくなる場合がありますが、セクション8はそのリスクを大幅に減らすことができます。
もちろんデメリットもあります。
これは現時点の価格水準の話になりますが、物件の取得と修繕に6-7万ドル程度使って、3ベッドルームの戸建てを購入したとします。
アメリカ中西部の都市で普通の物件を買うとこれくらいになります。
某都市のセクション8の家賃水準は以下になります。
家賃が$1500の場合、年間で$18,000となり投資の表面利回りは30%を超えます。
円換算だと1000万円くらいになりますが、物件を買えば毎月政府から225000円が支払われることになります。不動産投資としては悪くありません。
しかも政府からの支払いなので、未払いの心配がほとんどありません。
実際にはテナントの負担額の割合や家賃のばらつきがあります。
保険料、管理費と税金といったコストがかかるので、実質利回りは25%程度になると思われますが、それでもかなりの高利回りです。
このような感じになります。
物件取得 $35000
修繕 $25000
家賃 $1500
管理費 10%
保険料 $60
年間固定資産税 $1800
年間キャッシュフロー $14680
ネット利回り 24.45%
今後不動産価格がさらに下がっていくと、利回りが上昇していくことになります。
ですから安い時に買って、修繕したものをセクション8として賃貸に出すというのは非常にメリットが大きいと思われます。
不動産の崩壊は確実ですが、その時に政府機能がどこまで崩壊していくのかという疑問はあります。
ただこの制度が継続していくとすれば、賃貸物件の管理が容易になります。
私は家を失う人が多数発生するので、住宅供給に力を入れざるを得なくなるのではないかと思っています。
格安で物件を取得して、一軒ごとに$1500の家賃をもらえるわけですが、数軒でも入手できればその後の人生がかなり楽になる人も多いと思います。
(くどいですが、数字は現時点のものです。)
格安一戸建て投資＋セクション8は私の投資計画の一つで、経済崩壊後に安い戸建て物件をまとめ買いしようと思っています。
可能であれば銀の現物を使って、買った後に修繕してセクション8にしてキャッシュフローを確保しようと思っています。
現状ですと一軒当たりそれなりの金額が必要ですが、銀を使って買えるのであれば費用を大きく抑えることができます。
(家賃の紙切れ同然のドルの支払いかもしれませんが、、、)
来月に予定していたアメリカの視察旅行計画は延期しました。
現時点では来年の2月頃に開催予定です。私は来月末に渡航して、取得の準備をしようと思っています。
不動産を取得して修繕した後、管理会社に引き渡すのはマニュアル作業です。
私が買いたくて買うので、一度に取り扱える件数には限りがありますが、少人数であればご同行いただけると思います。
この手の物件は初めてアメリカ不動産を買う方にはやりやすいと思います。
また後程、改めて募集の告知をいたします。
