現在、イランで起こっている戦争は現在のシステムがいろいろな意味で終わりに差し掛かっていることの証拠です。
サプライチェーンの混乱により世界中ではインフレが加速していきますが、言い換えれば通貨のライフサイクルの最終段階に差し掛かっていることを意味しています。
各国の中央銀行の今後の対応に興味がありますが、個人的には利上げしようとする動きが相次ぐのではないかと思います。
利上げは通貨の延命を図るものですが、同時に不動産のような資産にとってはデフレが起こることを意味します。
そしてデフレを防ごうとして、今度は利下げに踏み切ることで通貨が終わるのではないかと思っています。
その間にはリセットも起こることでしょう。
ところで経済危機が起こると真っ先に下落するのは不動産ですが、その中でもコンドミニアムは最も脆弱な部類に入ります。
個人や企業だけでなく地方自治体や国家でさえも財政難に陥りますが、取れるところから無理やり取ろうとするわけですが、コンドミニアムはそのターゲットになります。
最近ではマイアミのコンドミニアムの管理組合が財政難に陥り、管理費を数倍になったため支払いに困り、結果としてコンドミニアムが差し押さえられたという報道を目にしました。
最近では固定資産税だけでなく保険料も勝手に上げられてしまうので、支払いに困り差し押さえになるケースが多いはずです。
Miami Beach running legend says he faces foreclosure due to soaring condo fees
今回のような前代未聞の経済危機が起ころうとしている時に、リスク資産を持っていること自体が大問題だと思いますが、
知らずにやられる人がいるということは、反対にそこで儲かる人が出でくるということでもあります。
マイアミではないのですが、最近ニュージーランドのオークランドで同じことが起こっています。
ニュージーランドは全土で不動産バブル大崩壊が始まっているようで、デベの倒産が相次いでいます。
最近、個人的にオークランドのコンドミニアムに注目しています。
オークランドのコンドミニアムは借地権のものが多いのですが、価格の暴落につられて所有権のコンドミニアムの価格も暴落しています。
例えば、最近こんなものを見つけました。
オークランドのCBD(センターのビジネス街)の一等地にあるコンドミニアムですが、販売価格はたったの$20,000です。
ドルと言ってもNZDなので200万円くらいで、広さは77平米しかも駐車場もついています。
このコンドミニアムは激安なのですが、昨年の9月に売りに出されたものの現在まだ売れていません。
理由はこれです。
現在賃貸中ですが、家賃は週に$615。
かかる経費ですが、地代が年に$18,013、管理組合費が$6,663、固定資産税が$2,274です。
年間$32,000くらいの家賃を見込めますが、経費が少なくとも$27,000はかかります。(保険料が入っていない)
$20,000の投資で年間$5,000入ればよいと考える人もいるかもしれませんが、家賃が下がり税金と管理費が上がると非常に怖いことになります。
たった$20,000の物件なのに、年間の地代が$18,000というのはかなり恐ろしいはなしです。
また空室になれば、ただお金を垂れ流すだけの泥沼物件に様変わりします。
安いことは安いのですが、現状はリスクしか見当たりません。
数字が正しいかどうかは分かりませんが、不動産価値は$630,000-$765,000あるとされていますので、97%引きくらいという計算になります。
売主は購入価格を公開していませんが、2024年12月に購入して直後の2025年9月に売りに出していることを考えると、どういう不動産なのかが推測することができます。
買ったら最後のババ物件ということになります。
オークランドでは借地権のコンドミニアムの売り物件があふれていて、$20,000は最安値の物件ですが$50,000位では腐るほど売りに出でいます。
物件によっては借地権かどうかの明記がなかったり、固定費を曖昧にしている売り物件も複数ありました。
大暴落の原因の一つは、高騰している管理費と地代そして固定資産税であることは濃厚なのですが、売り手は過去に50-70万ドルも支払った購入したのでしょうか?
CBDのオーシャンビューに憧れて大金を支払っていたとすれば、かなり悲惨な状況となっていることは想像に難くありません。
情報開示が不十分なままであれ、知らずに買ってしまう人も出でくるのかも知れません。
いずれにしても現在の売主たちは逃げきれない泥沼物件につかまり買い手が見つからない中、経費はかさむだけでなく価値が激減するというリスクに直面しています。
経費が年間$20,000-$30,000かかる物件ばかりで、今回の経済危機が進むにつれ経費は増えていくと思われます。
オークランド市は大都市ですが財政難であることが知られているので、インフレと共に固定資産税は上がると思われます。
また管理費の滞納も多いはずなので、管理組合の運営状況の悪化も懸念されます。
様子を見ていきたいと思いますが、この場合だとねらい目は借地権はハイリスクなので所有権のコンドミニアムが良いのかも知れません。
コンドミニアムの価格の下落は所有権タイプの物件にも影響を与えるはずです。
固定資産税と管理費はコントロールできませんが、安値で買えれば長期間耐えきれるのではないかと思います。
すでにインフレが激化しているニュージーランドですが、中東戦争の影響でインフレ率は6%を超えると見られています。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、ニュージーランドの住宅ローンは最初の1-2年を除いて変動金利です。
現在の変動金利は5.4%-6.1%程度となっていて、ここからさらに上がることになります。
インフレが激化し利上げが行われれば、不動産価格が下落するだけでなく、支払いに困窮する人たちが増大する結果となります。
経済危機が深刻化するタイミングで大幅な指値を入れてみても良いのかも知れません。
オークランドのCBDはここ最近は治安が悪化していますが、最悪期を過ぎればまた復興していくのではないかと思います。
CBDのオーシャンビューのコンドは、長期的には良い資産になるのではないかと思われます。
課題はまずは安く買うこと、そして最悪期を凌いで長期保有することになりますね。