アメリカ不動産情報

教会をアパートに改修するのが流行りだしている。

最近はFRBの利下げと金融緩和再開の見通しに注目が集まっています。

そんな中、CNBCがFRBの早期利上げを取り上げてました。

商業不動産セクターによるクレジットイベントにより利下げが始まるとの見解を示しています。

クレジットイベントというのは、金融機関の倒産やデフォルトリスク増大により信用不安のことです。

これが利下げの開始の理由となり、利下げスピードは速くなるとともに利下げ幅は大きくなること。

しかも利下げ回数は6-8回に及ぶとの見通しを示しています。

専門家は商業不動産の"津波"が発生することになるとしています。

そしてクレジットイベントは大規模金融機関ではなく、プライベートレンダーになるとも指摘しています。(本当かどうかは怪しいですが、、、)

商業不動産の問題はヨーロッパと日本にも飛び火しているので、システムリスクになっているとしています。

結論としては、インフレ率はさらに高くなるとも述べています。

壊滅的な商業不動産ですが、オフィスは特に長期にわたり低迷すると考えられているので手出しは無用です。

他の目的で使用できなければ、固定費を払い続ける羽目になります。

小売店舗もややハイリスクかもしれません。

 

先日も取り上げましたが、やはり狙い目は宗教施設をアパートに改築することです。

あるいは学校が売りに出でいる場合にも同様の手が使えます。

教会の中には教室やオフィス、体育館までついている場合もありますので、やり方次第です非常に面白いです。

そう簡単な作業ではありませんが、仕事をすれば価値のある物件が格安で入手できます。

 

この手の物件はただ買えばいいという問題ではなく、買う前の下調べと役所との交渉が非常に重要になります。

不動産の用途の変更が承認されなければ、買う意味がありません。

逆に考えれば、こういう作業をやる人はあまりいませんので格安で入手するチャンスとも言えます。

 

まずはめぼしい物件を見つけたら、気軽に役所に立ち寄って物件の購入を検討していることを知らせるのが良いと思います。

その段階で担当者が出で来るわけですが、軽く打診してみることが必要です。

その時点で役所としてどれくらい協力的なのかが分かりますし、隠れている問題が分かる場合もあります。

物件を改修して町がきれいになり人口が増えることに興味がある自治体であれば、かなり強力的ですし、それとは正反対の場合もあります。

一般的な話としては、小さな町の場合はかなり協力的な場合が多いです。役所が強硬な場合は見送るのが賢明です。

私も以前に土地の購入を検討している時に役所に立ち寄ったことがありますが、担当者は非常に前のめりでした。

 

購入後に他の目的で建物が使用可能であることを確認した後に、物件に買い付けを入れることになります。

ここで大切なのは最後には買わないという選択肢を残しておくことです。

教会を買う人はそうたくさんはいませんので、条件をよく交渉することが大切です。

銀行保有物件となっている場合は、ローンが出るかどうかも確認することができると思います。

金融機関は不良債権を手放すためだけに融資をしてくれるケースもあります。

 

その後にすべきことは不動産専門の弁護士と建築士を雇うことです。

そして市役所に対して、物件の改修計画並びに用途変更計画を提出し、承認してもらうことです。

弁護士と建築士は大抵タイムチャージですので、提出する計画が役所でなかなか承認されないとコストがかさむことになります。

そのため最初に役所に打診する時に、数回で承認されるのかそれとも何度も打ち合わせが必要なのかを確認する必要があります。

 

まれに宗教施設を地方自治体が差し押さえている例もありますが、その場合は買い手側の要求をごり押しすることが可能になります。

建物が歴史的地区に立っていたり、歴史的建造物に指定されている場合は修繕助成金の対象となる場合があります。

また固定資産税の減免を改修の条件に含めることも可能かもしれません。

古い物件の場合には建物に修正命令が出されていないかどうかを確認することも必要になります。

 

ここ最近、教会を買い取ってアパートに改修する報道が相次いでいます。

物件取得以外のコストはかかるとしても、トータルではかなり割安感があります。

これは邪推ですが、教会の改修に乗り出した後に頓挫する投資家も多そうなので、格安で買い取ることを狙うのも良いかもしれません。

日本人としては一人では難しいので、数人で法人を設立して一緒にやるのが良いのかもしれません。

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