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不動産開発は時間との勝負

私の知り合いに不動産開発をしている人が数人います。

不動産開発というのは、かなり利益が出るのですが、成否を大きく分ける要素の一つにタイミングと時間があります。

開発というのは大きさにもよりますが、早くてもスタートしてから終わるまで数年以上はかかります。

開発を行う場所によっては、調査に時間がかかり、しかも市役所からの開発許可を取るのに、かなりの時間がかかります。

当たり前ですが、市役所は開発業者に時間があまりないことを配慮することはなく、法律と条令の解釈に終始するのと、市にはそれぞれの委員会があり、それぞれの委員会からの許可が必要になります。

例えば、開発計画のプランを作成しても、市役所との打ち合わせをするたびに、修正を依頼され、直しても、またその後に別の委員会に修正を依頼されるといった具合で、やり取りが長期間続くのが普通です。

そしてようやく許可が取れ、それからインフラを作り、道路を通り、モデルハウスを建ててからようやく販売がスタートし、それを売りきるまでには当然、さらなる時間がかかります。

開発業者は当然、借入額も大きくなりがちですし、開発がスタートしてから、売り切るまでの間に不動産マーケットが下降したり、バブルが弾けたらすべてを失うというリスクをいつも背負っているわけです。

マーケットが怪しくなってきたときに、さっさと売り切って逃げ切るということもなかなか難しい場合もあり、そうなると倒産に追い込まれるということになります。

 

ということで、不動産開発に参加するのであれば、タイミングという要素をまず考慮すべきです。

バブルの最高調付近や終わりごろに参入すると、かなりのリスクなります。

逆にバブルが弾けて、倒産したデベから計画を安く買い取ることができれば、かなりの利益を見込め、開発を終わらせるまでの十分の時間を見込むことができます。

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