海外不動産

新しい国への不動産投資をする時のアプローチ

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最近はほとんどの国で不動産の買い時は終わっています。

今は5-6年前に買った人たちが利益確定をする段階に入りつつあり、今から参入するのはややリスクがあるかなと思える場合がほとんどです。

 

今週、私の友人から連絡がありました。

この方は5年ほど前に物件をアメリカで買いましたが、少し前から売りに出していて、契約が決まったのだが、税金の問題があるからどうにかならないか、という相談でした。

ちなみにこの方は当時に購入した価格の2.5倍の売り出し価格で成約しており、当時は1ドルが80円くらいでしたので、トータルで考えると3倍になりました。

しかもその間、利回りで20%は超えていましたので、家賃で投資金額すべてを回収し、しかも減価償却メリットを受け、なおかつ3倍の値段で売却ですから、ウハウハだと思います。

これは日本ではなかなかあり得ない醍醐味で、まさに海外不動産メリットともいうべきものです。

ただ、こういう成功をするためには最初のアプローチとタイミングが非常に重要です。

 

海外不動産の場合、当たり前ですが、安いときに参入すべきで、ある程度上がってきたら売ることを考えるべきです。

よく海外不動産でありがちな、買えば減価償却を取れるとか、利回りが保証だからといった理由で買うのはあまりおススメできません。もちろんそういうメリット自体を否定するわけではありませんが、やはり本質的の価値として格安かどうか、という点を無視して買うのは本末転倒です。

タイミングとしては、通貨危機、戦争、経済制裁といった要因で一時的に市場が下落している国を狙うのが定石です。

最近は私も個人的に新しい国への投資を検討しています。具体的にはウクライナとトルコです。

どちらも通貨危機で、安値で仕込めるチャンスです。トルコに関してはこのようなニュースが出ていました。

 

トルコ通貨急落、最安値更新=大統領が買い支え呼び掛け

 

ただトルコ不動産の買い時はもう少し先でもよいかもしれません。理想を言えば、だれも買わなくなったようなタイミングで買えるのならば、最高だと思います。

そういう意味では、バングラディッシュの注目度はかなり低いので、ダークホース的な存在かもしれません。

 

新しい国に進出する場合、私は以下のようなアプローチをすることにしています。

  1. 買う場所は首都かそれに次ぐ大都市。
  2. できるだけ日系不動産業者(日本で投資家向けに投資物件を販売しているような会社)からは買わない。               ただ日系といっても駐在員向けのサービスを提供している会社は除く。                          これは日本人価格で買わないようにするため。
  3. できれば高級の物件を狙う。                                            これは管理のトラブルを避けるため。駐在員に貸し出せるような物件がベター。                                        土地勘がないと、不動産を価格と利回りでのみ判断しがちになるので、それを避けるためにあえて最初は利回りが低くても安定稼働をする物件を探す。欲をかいて、高利回りを求めるとドツボにはまることがある。
  4. 管理に不安がある場合は、ランドバンキングをする。

海外不動産のルールは国によって若干の違いこそあれど、基本を守っていれば、損はしにくいと思います。

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