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アメリカ不動産投資で見落としがちな税金の問題

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不動産投資の利益を計算する際に、見落としてはならないのが税金です。

キャピタルゲインを取れたとしても、税金でマイナスになることがよくあるからです。

アメリカ不動産に関しては、恐らく売却した日本人業者も説明をしていない場合がほとんどですが、個人名義の物件を売却する際に、思わぬ税金がかかることがよくあります。

買うときは簡単なのですが、売る時には必ずアメリカの納税者番号(ITIN)を持っているかどうか聞かれます。

タイトルカンパニーによっては、ITINがないと決済をしてくれないこともあります。これはあとから確定申告をしないと思われるためで、仮に決済をしてくれる場合でも、源泉で多額の税金を取られてしまいます。

法律がよく変わるので、今の数字は分かりませんが、物件代金の20%くらいが税金として、取られてしまうのです。

つまり、50万ドルで不動産を売却すると、まず最初に10万ドルが引かれてしまいます。そのあとに州税、連邦税などなどが取られて、手元に残る額が思ったより少なくなる場合がよくあります。

対策としては、ITINを取るか、法人を設立し、そちらにいったん名義を移してから決済するしかありません。

まあ、いったん払ってもあとから申告すれば、還付があるのですが、結局はITINを取ることになります。

個人名義で物件を持たれていて、売却されることを考えられている方は、あらかじめ方向性を決めておくことがあります。

買い手が見つかり、決済の直前になってITINを要求され、もう準備する時間がないというパターンが多いです。

ITINは会計士にお願いすれば取れますが、かなり時間がかかり、その間にパスポートを預けっぱなしにしなければなりません。

一番良いのは、申告書を準備してもらい、アメリカに行ったときにIRSに申告書を持っていくと、早ければその場でITINをもらえます。普通はもう少し時間がかかるようですが、私が取った時には時間がないからと、お願いしてその場で発行してもらえました。

ただ、個人名義で持っていて、ITINを取れないし、かといって法人を設立できないという場合にも、何とかなる場合があります。

それについては、問い合わせがあれば、お答えしたいと思います。

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