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アメリカの不動産開発でよくある障害 地方自治体との折衝

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少し考えれば、不動産開発で普通の不動産投資以上の利益が出ることはすぐにわかりますが、参入する人が少ないことには理由があります。

 

まず一番大変なのが、役所からの許可を取ることです。通常これには非常に多くの作業が含まれます。土地を買えば、勝手に建てられるという訳ではないのです。

例えば、信号機をどこに設置するか、水道の引き込み口をどこにするのか、貯水池の大きさはどうするのか、火災の際の非常用道路を設置などなど、、、、

あと土地のゾーニングによっても、建てられる建物が変わります。自分が所有する土地であっても、市役所が許可をくれなければ、建てられないばかりか、デザインさえも思うように決められないこともあります。

この交渉のプロセスにはかなり時間がかかります。自治体にはいくつもの委員会があり、それぞれの委員会からの許可が必要になります。

委員会の委員一人が反対すると、その問題点をクリアにするために、数カ月決定が先送りになることもあり、委員会が普通は複数あるので、そのたびに予定がずれ込むこともあります。

こうしたプロセスには抗議の声が開発業者から上がっているものの、対応は地方自治体によってまちまちであり、業者の都合を全く考えてくれない場合もよくあります。

近所で開発計画があると、整合性のために役所の都合をごり押しされることもあり、計画を大幅に変更せざるを得なくなることも少なくありません。

 

私が現在、取り組んでいる開発案件では、隣の敷地にも開発計画があり、その土地はあまり大きくないため、火災用の非常用通路を敷地内に設置するスペースがないのと、目の前の道路に信号機を複数設置しなければならなくなる関係で、なぜか私の土地に隣の建物の火災用の非常用通路を設置させろという要求が市役所からありました。

当然、私としては隣の建物のために土地を提供する義理はないのですが、私がこの条件をのまない限り、建設許可は出さないというごり押しをされました。ただ役所の申請を担当している弁護士によると、この条件をのむほか選択肢はないのだが、設置するのと、隣人に使用させるのは全くの別問題だということ。

市役所としては、設置だけしてくれれば、通路を使用させるかどうかは私と隣人との話し合い次第で、そこには関与しないそうです。

 

隣の開発許可も審議中のようですが、そちらには私からの通路、そして雨水貯水池の使用許可をもらってこないと、開発許可は出さないという難題を突き付けているようです。わたしは隣人に使わせるつもりはさらさらないので、お隣の開発計画はこれ以上、進むことはないこととなりそうです。

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